大阪・神戸でリノベーションに適した 『マンション』の探し方
大阪や神戸地区でリノベーションに適した中古マンションを探してるが、どのように点に注目して見ればよいかわからない。 いくつかの不動産屋に探してもらっているが、どこも同じような決め手に欠ける物件ばかりで、担当は『がんばって探します』となかなか身になってくれない。
最近、そんな相談を頂くことが多くなった。
おそらく、ここを読むあなたも、今テーブルに並べられている物件に決め手を欠き購入を躊躇しているのではないだろうか？
不動産取得の段階からご相談をいただくことが増えてくる中、弊社に相談に来るクライアント様には、これまでの経験をもとに、後に詳しく述べている不動産選びのアドバイスをしている。 まず、前提として大阪や神戸の都心部に格安優良物件はないということを知っておいて欲しい。
格安優良物件というものは存在しないのだ。過去の経験則から需要に応じてマンションの適正価格が設定され、それが踏襲されていくからだ。
身も蓋もない答えだが、それでも不動産屋との付き合い方一つで、優良物件に出会えることは可能だ。これからどのようなものが優良物件といえるのか、マンションをリノベーションする際の購入ポイントと共に詳しく述べるので今後の参考にして欲しい。頑張ってお気に入りの物件に出会おう！
では、優良物件にどのように出会うかだが、ねらい目の物件は、ずばりレインズに載る前の物件だ。
レインズとは
業界語でいうと川上物件というもので、大阪や神戸の都心部の場合人気物件とは、ほとんどがこの川上物件になる。川上物件を手に入れるコツはシンプルだ。とにかく担当者に会って購入意欲みせることが重要だったりする。不動産業界は売ってなんぼのインセンティブの大きな世界、意欲の感じられないお客に時間を割く事ほど無駄なことはないのだ。
メールで流れてくる物件情報に内覧希望を入れひたすら紹介してもらい、逐一現場で川上物件の情報を探ってみよう。担当者は自分の顧客の中から、すぐに購入してくれそうな顧客に優先的に優良物件の情報を流す。情報頂いたら当然だがすぐに内覧し気に入ればその物件の一番手で申し込みができるというわけだ。川上情報は一社だけの物ではない場合もあるので、業者にしても自社の利益になりそうな、すぐに買い付けしてくれるアクティブな顧客に情報を流すというわけだ。
そして、川上物件でも購入希望者がいなければそれがレインズに載っている物件ということになる。ではレインズ物件に優良物件はないのか？であるが、答えは「ある」だ。
かくいう筆者も、実は川上物件を蹴ってレインズ物件から不動産を購入したのだ。
それでは、デザイナーの視点からマンションリノベーションに特化した 物件の選び方・注意点・掘り出し物ポイントなど、いくつか述べていきたいと思う。不動産業者にはない視点も書いてあるので、売れ残りの物件があなたにとっては優良物件に変わるかもしれない。
- 関西・大阪でリノベーション向き中古マンションの購入ポイント
- 失敗しないリノベーションする際の中古マンションの見方
- マンション管理の状況はなぜ大切か
- リノベーションしやすいマンションとは？
- マンションの管理規約と使用細則も確認しよう
- 購入前の落とし穴
- 外見から耐震性を判断する
- そしてリノベーションへ
関西・大阪・神戸でリノベーション向き中古マンション 購入ポイント
大阪や神戸でリノベーションを行う際に、立地を中心に中古マンションを探していくとになるが、より良い空間にする物件選びのポイントとして重要なのが、その建物の状態だ。建てられた時代や施工の質、どのような過程を経てきたのかなどを 見極めたうえで、最高のリノベーションができる物件を、しっかりと探る必要がある。
そして、それぞれのマンションによって 管理規約が異なるため、十分に把握してから 工事を行わないとトラブルの原因になるので、まずリストに上ったマンションの管理規約を見せてもらおう。
実は、この段階で我々デザイナーが注目するのが、この管理規約以外にも建物の工法や建物の形状によって、リノベーションしやすいマンションと そうでないマンションがあるというこだ。
そのため、建物の状態を見極める鑑識眼と その中で何が出来るのかというクリエイティブな発想力を持
ち合わせたプロのサポートが必要となる。それがリノベーション会社の存在だ。
今回は自分が購入する視点で、その要点を いくつかまとめてみた。
失敗しない！リノベーションする際の中古マンション選び方
１）周辺環境（道路・方角・騒音・周辺建物）
周辺環境は、皆さまが一番に重要視するところだろう。お子様がいる家庭、仕事場の場所、老後の生活のことを考えられたりと、いろいろあると思う。
私のおすすめは、大阪や神戸の都市部で探すなら公共施設及び国有地、公有地の近くだ。
例えば、公園や学校等が目の前にある物件だと今後高い建築物が立つことで景観が損なわれリスクが減る。そしてこの条件の物件の最大のメリットは、カーテンを開けたままにできることだ。目の前に何もない物件を都市部で探すのは至難だが、見つける事が出来れば景観と光と風を贅沢に取り入れることが可能になる。
公共施設の近くに限らず物件を探すときにカーテンをつけなくても生活できる環境という視点を持って探してみるといいかもしれない。狭い住宅でも十分に快適な空間が出来きるのだ。景観のいい物件というのは、人の視線が気になる窓が、こちらから見えるところになくカーテンを閉めていなくても生活できる環境のことを言うのだ。
2）マンションの管理会社
購入後、管理会社 を変えるには結構なエネルギーが必要だったりする。購入前にどこの管理会社が入っているかの確認をしておくと安心だ。修繕費などの価格が他の同じような規模より高額であったり、逆にほったらかしであったり様々な管理会社があるので信頼できるところかどうかネットでチェックをしてみる良いだろう。
３）修繕履歴や 修繕計画は策定されているか
良い管理会社は、すでに修繕計画を策定しているので、確認してみよう。塗装は何年置きにどのような塗料で施工するのか等知っておくと安心だ。
４）土地が 所有権か 借地権
５）借り入れができる物件か
６）耐震診断をしているか
資産として有益なものかどうかという視点は、とても重要だ。購入金額がそのまま資産となれば超優良物件となる。当然、立地が一番資産として影響を及ぼすが、それ以外にも耐震等の条件も節税に繋がるので掘り出し物を探す上で要確認としたい。
７）駐車場・駐輪場・バイク置場は空いているか
意外と購入後に苦労するのがこの項目だ。なぜならスペースがないと自転車すら置けないマンションがあったりするので現状を把握することが必要だ。駐車場は、探せば外部のどこかにあるが、駐輪場とバイク置き場は敷地外だと条件が一気に厳しくなるので忘れずに確認をしておきたい。
８）インターネット・ケーブルテレビの設備環境は
これは、リノベーションの段階でなんとかなるが、ＢＳがなければアンテナが必要になることを忘れずに。
＊これらは基本的には 不動産業者に確認してもらえる事が多いと思うが、業者の立場上 契約を急ぎ、有利な情報しか提供しない場合があるので、最終的な 判断は自分でしなければいけない。これらのことは長い目でみると最終的に掘り出し物物件となるので、細かく見ておきたい。
９）デザインのテイストと内部環境がリンクしているか
さて、リノベーションする上で希望のデザインテイストは既にあると思う。それに近づけるための物件選びという視点も持っておきたい。因みに海外かぶれの私ががよく参考にするのが次の3つのサイトだ。あなたの好みにも影響を与えるであろうクリエイティブな作品ばかりなので参考にして欲しい。
INTERIORDESIGN
デザインと既存の空間をリンクさせて考えるのは少し経験がいると思うが、簡単な例をひとつ挙げておこう。
例えば、コンクリートの肌を取り込みたいお客様が最近増えている。物件購入時での注意点はマンションの躯体の質だ。きれいな打ちっぱなしになっているところもあれば、生活するには耐えれないレベルのものまで様々だ。これを確認するにはユニットバスにある天井の点検口から躯体を覗けばすぐにわかる。
素人目に判断の難しいのは壁の場合で、これは確認することができない。建築当時の施工方法（GL工法・木軸工法）によって異なるので、リノベーション会社に見てもらうことをお勧めする。
マンション管理の状況はなぜ大切か？
とりあえず、簡単に判断する方法としては「外見判断」だ。実際に 行って見て、以下の点を確認してほしい。
１) ごみ置場の管理状況
しっかりしているところ、ルーズなところ色々ある。住人の質も判断できる項目で、資産価値に影響してくる。ここを見れば管理状況の大体のことが分かると思う。
２) 廊下・エレベーター・建物廻りの状況
上記のマンション管理会社の質が問われる項目だ。目視である程度の判断ができると思う。個人的には、赤い字で命令口調的に注意事項が貼ってあるところは好みでない。（あくまで個人的な感想です）
３) 駐輪場・駐車場の管理状況
特に注目したいのが立駐の駐車場だ。今後の修繕費も高額でそのような場合に突然予定にない修繕費を徴収されたりするかもしれない。ある場合はその整備状況、規模等を頭に入れておいたほうが良いだろう。ない場合に比べて今後は普通の修繕積立金の金額にはならないことも頭に入れておこう。
管理見積もりドットコム
４) 廊下の照明の玉切れ放置はないか
５) 避難階段に物が置いてないか
６) 非常階段や手摺が錆びだらけになっていないか
これらの項目も住民の共同意識や 管理会社の質が ある程度見た目で判断できるだろう。掘り出し物でなくとも資産価値が下がりそうな物件は避けておきたいところだ。今ある価値から今後どのようになるかを推測するのも大切なのだ。
大阪や神戸でリノベーションしやすいマンションとは？
〈 デザインする上でプランニングの自由度があるか 〉
マンションには、大きく分けて2つの構造体がある。
一つは 柱・梁で支える「ラーメン構造」もう一つは 壁と床で支える「壁式構造」というものだ。
1）「RCラーメン構造」
壁を自由に取り外せる。つまり現状はどうなっていても施工の段階で何とでもなるので、存在を無視できる利点がある。(戸境壁は不可)中でも掘り出し物といえるのは、ラーメン構造でベランダ側に柱が出ている物件だ。細かいところだが、デザインすると空間に大きな違いを感じる部分なのでチェックして欲しい。少ないが、たまにあるので見つければリノベーションする上で有益であることを頭に入れておこう。
２）「RC壁式構造」
梁や柱が出っ張らないスッキリとした空間になるが、室内の壁が構造壁として使われている場合が多いので、間仕切り壁変更には制限が出てくる。比較的低層の大きなマンションに見られたりする。他にも高層マンションにある防火壁も動かすことが不可なので位置のご確認を忘れずにしたい。
マンションの管理規約と使用細則も確認しよう
大阪や神戸の都市部にあるマンションには 必ず マンション理事会が作る管理規約と使用細則がある。
購入前から 全部見るのは疲れるので、要点だけをチェックして欲しい。
１) フローリングの防音規定があるか
ほとんどのマンションがＬ４５以上の規約で、無垢フローリングにする場合はそれなりのコストがかかる。下地に防音材を使用しなければならないからだ。
しかし、コンクリートの厚みがそれなりにあるマンショだとすでに基準を満たした2重床になっている場合があり、この規約がない物件があったりする。床工事される方はコスト的メリットが大きくなるので要チェックだろう。
他にも電気容量が制限されているマンションもある。オール電化にされたい方等はこちらも忘れずにチェックしておいて欲しい。分電盤を開いて、容量を見てもらえばすぐわかる。
２) 改装が出来るかどうか
まだであったことないが、たまにあるそうだ。音が出る工事禁止だとリノベーションは難しいだろう。
３) 工事前の提出書類の内容(何日前に提出か、上下階の承認が必要か)
理事会の承認が時間が掛かる物件がある。その場合、購入から引き渡しまでの期間が延びるので、その間の2重家賃等、コストが大きくなるので管理室でヒアリングしておきたい。
以上が大きなポイントだ。
その他 諸々あるが、だいたい 基本的な決まりは同じなので 具体的になったら、リノベーション会社に確認してもらうといいだろう。
中古マンション購入前の落とし穴
「ローンが組めるか。」意外と大きな落とし穴が、資金計画の問題だ。中古物件の場合、ローンの借り入れが 新築ほど 長期に組めなかったり、建物が借地権の場合は、それだけでローンが組めなかったり、職業や収入をもとに 金融機関が審査する。
それが通って、初めて購入可能という話になるので、よく確認する必要がある。
基本的には不動産会社が面倒を見てくれるが、前もって考えておきたい。デザインなどを先走りし すぎると、無駄骨になる可能性にもあるのだ。
しかし、投資の案件だとこの項目が一番掘り出し物が見つかる可能性が高く、他にも建て替え不可なんて物件もあり、兎に角価格が安いのが特徴だ。修繕でどれだけ復活させることができるかを見極める事が出来れば、意外な掘り出し物に出会えるだろう。
マンションの外見から耐震性を判断する
〈 外観からわかる耐震性能の見分け方（旧耐震建物において) 〉
1）建物の下がピロティになっていないか 。
例えば、建物の一階部分に駐車場があり 著しく壁面積が少ない場合や片寄りがある場合など、地震でこの部分が潰れている映像がクローズアップされているのでご存知の方も多いだろう。一応購入の際、頭に入れておいて欲しい。
2）外壁・柱に クラック（亀裂）が入っていないかを見る
一般的には 0.1mm以下のクラックは コンクリートの乾燥収縮とされているので 問題とされない。
0.3mm以上のクラック(名刺が入るくらい)の場合は 構造的な影響の可能性もありえる。
昔、沼地や田んぼだったところに建てられたマンションは、地盤が柔らかくその影響もあったりするので周辺の状況も込みで確認しておきたい。低層だとエポキシで埋めたりなど修繕ができる可能性もある。
3）建物形状が 著しく不整形でないか。
簡単にいえばバランスの話だ。
平面形状では 整形（長方形）良いとされ、不整形(L字やU字など)は計算上 不利とされている。また 背の高いものと 低いものでは揺れ方が異なり、その境目は 壊れやすくなるのだ。一般的には、そういった箇所には エキスパンションジョイント(伸縮継ぎ手)が使われているので過剰になる必要はないが長方形だとより安全だ。
実際には 完全に整形な建物を探すほうが大変だが、同じ条件（金額等）であれば整形のものがよりお勧めだ。
4）セットバックが大きくない事
「セットバック」とは 斜線制限等で 建物上部が斜めに切り下がっているところ。北側だの太陽だのいろいろな要件でマンションは普通には建っていないものが多いのだ。
こういった形状は 下階への荷重がアンバランスになり、ねじれる力が 発生するといわれている。
5）ラーメン構造と壁構造の混用
上記で述べた構造だが、これが混用されている建物がある。つなぎ目にあたる部分で 被害が出やすいといわれている。
６）新耐震設計基準の建物か
1981年6月1日以降に 建築確認の許可が下りている建物は、耐震強度が、現在の新築物件と同じレベルで建てられている。建て替えリスクや税制上の優遇もあるので 新耐震基準を満たしている物件を選ぶとコスト削減につながる。
また マンションの場合、着工から竣工まで 1年以上かかるケースがあるので、1982年竣工になっていても 確認申請の許可が1981年6月1日以前の場合があるので注意が必要だろう。
では、1981年以前に建てられている建物が、すべて危険かというとそんなことはない。
基本的には 中程度(震度５程度)の地震の際には 倒れないように計算されているからだ。掘り出し物物件を探す上では、新耐震以前の建物について、耐震診断をしているかどうかがカギになる。 管理会社や管理組合に確認して欲しい。
マンションの耐震診断は 数百万かかる場合もある、 実際に行っているマンションは、まだまだ 少ないのが現状だが、耐震診断をしていれば上記の税制優遇を受けられるので、意外な掘り出し物となるかもしれない。資産価値が高いマンションの中には、耐震補強工事を行っているものもある。
そしてリノベーションへ
以上、様々な注意点をあげてきたが、あまりこの点ばかりに関心を寄せすぎて、疑心暗鬼になるのにも要注意だ。
大阪や神戸で掘り出し物というのは、これらの注意点をいくつかクリアしていればいいと思う。
こういった点は、どこにでもあり現状の把握程度として 捉えて欲しい。その物件に 興味を持ったのには、他に何か理由があったはず。 ただ、同時に リノベーションには老朽化や耐震のリスクは背負わなければいけない という側面もあるのも確かで、最終的には 総合的に判断し、何かとトレードオフでの決断は 必要になってくるだろう。
でも安心してほしい。
そこから自分好みにリノベーションをすれば、それ以上のよりよい生活が待っているはずだ。クリエイティブな空間での生活は心を豊かにし、それを社会にアウトプットしていくことが出来るからだ。
過去が現在に影響を与えるように、未来も現在に影響を与える。
とni-cheもいっているのだ。
つまり、未来は現状の環境で決まるということだ。クリエイティビティな空間がどのような未来を生むのか。リノベーションでどのようなデザインにするのかで、あなたの物件が掘り出し物物件以上のものになるだろう。
大阪及び神戸・関西には大小の様々なリノベーション業者が存在する。自分の期待以上の空間を実現してくる業者を見つけて欲しい。
では、最後に私がどのような物件を掘り出し物として購入に至ったか、述べておく。
購入した物件は、大阪で一年近く放置されていたもので全く買い手がつかなかったものだ。いつものように内覧希望して見に行ったが、間取りが最悪でしかも狭小58㎡の中に部屋が4つもあるものだった。まず初見ではだれも買わないだろうという物件だった。
しかし、このような仕事をしているとそんな物件にも可能性を感じることができるのだ。
- 目の前が学校で、人目の気になる窓がバルコニーから見える位置にはなかった。日中をカーテンいらずで過ごす事が出来る。
- 天井仕上げを抜くとかなり高い天井高となることだった。普通は20センチから40センチあれば良いほうだろう。つまり2400の場合、良くて2800ぐらいまでだ。この物件では最高部の高さが3600もあった。
- 最上階、東南の角部屋だった。マンションでは最高の条件。風水的にもよい。
- 躯体がラーメン構造だった。現状はどうであれ、リノベーションで自由な設計ができる。
- 耐震基準前の物件だったが、耐震診断をしていた。ローン控除が可能になった。
- 安い。売れてないということもあって強気の値引き交渉ができた。
以上が、筆者の掘り出し物の条件となったわけだが、これだけを見てみると優良物件のように思うかもしれない。しかし、一つ一つに部屋が狭いうえに廊下まであって暗かったのだ。この仕事をしていなければ購入していなかった物件だろう。
皆様も是非、これらの視点も加えて大阪や神戸で中古マンションの掘り出し物物件を探して頂きたい。
人生を最高に飾れ！
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